因地下车位不计入小区容积率，开发公司不用交纳“土地使用权出让金”，住建部门也不能办理产权证。故开发公司与消费者签订的买卖合同一般为车位使用权，并非所有权。如转售所购地下车位时，应明确告知买方只能转让车位使用权，避免发生纠纷。

　　案例回放

　　2018年12月，原告李某新与被告杜某某口头约定，李某新以12万元的价格购买被告位于银川市兴庆区双怡苑小区地下负一层C-59号车位。2020年12月4日，双方补充签订《地下车位转让协议》，写明了案涉车位的具体地址，原告已付清车位转让款12万元。被告保证对该车位享有合法的所有权，保证车位产权清晰无纠纷，并将该车位与开发商的原始合同和收据原件交付给原告。

　　补充协议签订后，被告杜某某按约将其与宁夏医科大学签订的双怡苑小区地下车位使用权出让协议书及公证书交付原告。前者载明：双怡苑小区地下车位使用权出让方为医科大学，地下车位使用权受让方为杜某某。受让方通过竞价方式获得双怡苑小区C-59地下车位使用权50年（自2008年1月1日至2057年12月31日止）。出让期满，地下车位使用权归宁夏医科大学。受让方在车位使用期间，对车位使用权可行使赠与、继承、转让、出租的权利，但必须经过公证部门公证。原告认为，被告杜某某并不享有案涉车位所有权，其向原告出让车位所有权的行为构成无权处分，故诉至法院，请求依法判决被告返还原告已付的车位转让款并支付利息。

　　本案审理中，法官向双怡苑小区物业公司核实得知，该小区地下车位出租价格由业主与承租人自行协商确定，一般情况下租金为300元，遂判决被告杜某某退还原告李某某车位转让款11.28万元（截至2020年12月31日），并按每月300元标准扣减至车位实际返还之日止。

　　（案例来源：银川兴庆区法院）

　　以案说法：

　　本案原被告双方签订的地下车位转让协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。根据协议约定，被告杜某某转让的合同标的为案涉车位的所有权，并非使用权，而案涉车位的所有权人为宁夏医科大学，被告杜某某仅享有50年使用权，因此其出让案涉车位所有权的行为构成无权处分。

　　民法典第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”原告欲购买地下车位所有权的合同目的无法实现，其主张被告退还车位转让费系基于解除车位转让协议的意思表示，于法有据。

　　民法典第566条第一、二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　被告杜某某于2018年12月底已向原告交付了案涉车位，满足了原告的使用需求，有权扣减合理的车位使用费用并将剩余车位转让费退还原告。法庭经计算被告应当退还11.28万元，并按每月300元标准扣减至车位实际退还之日。原告亦应当将案涉车位返回被告。