因为没有及时砌筑隔墙，导致自己所有的房屋被他人强行占用近10年之久。尹女士艰难维权的经历与她防范意识不强、未能防风险于事前有关，更与相关人员不讲诚信、滥用“善意占有”掩饰自己的恶意有关。所幸经历多次诉讼后，法院最终还原了事实真相，判决被告物归原主并赔偿尹女士的经济损失，维护了司法公正。

【案例回放】

原告尹女士1999年取得某商业区两套房屋的所有权，其中一套营业房面积为123平方米，另一套面积为51平方米，均为1997年竣工。原本两套房屋属于两幢楼，但因均位于一楼且墙基靠得近，1999年尹女士将两套房屋租给同一个租户使用。该租户为方便经营，将隔墙打通，将两套房屋连为一体扩大了营业面积。2010年1月，尹女士结束出租，打算出售123平方米的那套营业房，其与案外人王某鹏签订了《房屋转让协议》，约定王某鹏在购房后将隔墙砌好，但最后该协议未得到实际履行。两个月后，尹女士将这套营业房卖给了另一案外人王某秀。一个月后，王某秀又将该房产转卖给本案被告王某梅，并办理了房屋转移登记，此时两套房屋之间仍未砌筑隔墙。2010年5月，王某梅将连为一体的房屋一起出租给某商贸公司。同年6月底，尹女士要求王某梅分隔两房界限，但王某梅称其接收房屋时就是这样，拒绝砌墙分割，两人因此发生冲突。

当时，原告尹女士尚无案涉房屋的房产证和四至界址。2010年6月起，她为收回属于自己的51平方米房产收集各方证据，经历多次诉讼维权。诉讼期间，被告王某梅一直以各种借口拒绝原告建墙分隔。为维护自身权益，原告尹女士先将现承租人某商贸公司诉至法院，要求返还房屋并赔偿损失，商贸公司答辩称其对两房连为一体的事实不知情，属于善意占有。法院认为，其行为虽为“善意”，但属于善意的“无权占有”，遂判决该商贸公司向原告返还涉案房屋，但驳回了原告的其他诉讼请求。商贸公司提起上诉后被判决维持原判。2019年4月10日，原告通过申请强制执行，终于建起了隔离墙。

虽然隔离墙建起来了，但尹女士案涉房屋多年的损失并未得到补偿。2019年3月，她再次以王某梅为被告提起诉讼，要求赔偿自2010年6月以来至起诉日非法占有原告房屋的租金损失及利息合计45万余元。法庭上，被告王某梅也辩称其属于善意占有，不应赔偿原告损失，但并未得到法院认同。最后，法院依据相关事实，依法判决被告王某梅赔偿原告尹女士经济损失12.5万元，其中关于2015年的经济损失及利息的主张因原告证据不足建议另行起诉。

（案例来源：银川市兴庆区人民法院法官汪婷）

【以案说法】

本案并不是一起复杂的民事案件。假如尹女士在准备将营业房转让之前，先自行或委托他人砌好案涉房屋间的隔墙，何来后面的纠纷与艰难维权呢？

尹女士为案涉房屋维权的两次重要诉讼中，被告承租人某商贸公司、被告出租人王某梅均称自己是“善意占有”，不应承担返还原物、赔偿损失的责任。但是，法院判决为何只认定商贸公司是善意，王某梅却不构成善意呢？

“善意”一词作为民事法律术语，其意为对某民事行为与自己产生关系之前的状态不知情、对民事行为后果无过失。民法典第九章“所有权取得的特别规定”中第311条规定了“善意取得”制度。善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人将其占有的财产转让给第三人，受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。

民法典240规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第235条规定：“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”；第238条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿……”据此，尹女士有权请求承租人某商贸公司返还占用的案涉房屋。不过，该商贸公司承租房屋时中间并无隔断，其对出租人王某梅实际上无权出租相连的51平方米案涉房屋并不知情，因而其行为确属“善意占有”，但同时属于善意的“无权占有”。根据民法典上述规定，商贸公司应向原告返还原物，不必赔偿对方经济损失。

本案中，尹女士在起诉前多次与被告王某梅交涉要求砌筑隔离墙受阻，王某梅对两间房面积总和明显大于123平方米不可能不知情，故其“善意占有”的自我辩护未得到法院认可，遂判决她赔偿尹女士的损失12.5万元。

（钟玉珍 汪婷）

【知识链接】

关于对民法典善意取得制度规定的解读

善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人将其占有的财产转让给第三人，受让人（第三人）在取得该财产时系出于善意（即对无权处分主观上不知情、无过失），则依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。

善意取得是物权法的一项重要制度，其设置的目的是为了确保市场交易的安全与信任。民法典第311条对善意取得制度作了专门规定。即：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

可见，善意取得的法律效力，是所有权人的财产权经无权处分人转移至善意第三人，原所有权人不得向善意受让人请求返还原物。

在确认他人的善意取得之时，并非认为原所有权人的权益不重要，而是原所有权人的维权方式，只能向出让财产的无处分权人请求侵权损害赔偿，赔偿的范围包括原物的价值及因此而造成的其他损失。

不构成善意取得的转移占有，不发生善意取得效力。所有权人可以基于“物权请求权”向受让人请求返还，受让人负有返还义务。

（宁正律）