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  • 小区地面停车费“归宿”之争

    时间:2022年01月06日  来源:宁夏法治报


    新开发小区房屋销售完毕后,开发商一般会委托物业公司统一收取该小区地面停车位的停车费。那么,这笔费用该归谁?是开发商、物业公司还是业主共有呢?

    【案例回放】

    徐某、袁某系某小区业主,小区开发商聘请某物业管理公司进行物业服务,二人与物业公司签订了《物业服务合同》,其中包括车辆停放管理的费用,但对临时停车收费未作出约定。后来,徐某、袁某在该小区北广场购买的商铺经营咖啡馆,通过对前来消费的顾客发放临时停车券的方式,使用了物业公司管理的停车场,之后未向物业公司交纳停车费。2021年3月,开发商委托物业公司向业主收取停车费。物业公司将徐某、袁某诉至法院,要求二人交纳停车费2万余元,二人辩称店门口的道路和广场属于公共用地,未经法定许可任何部门不得收费,物业公司也无权收取停车费。

    (案例供稿:北京德恒(银川)律师事务所律师韩学丹)

    【以案说法】

    房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,地面停车位的所谓产权,实际上就是土地使用权。

    民法典第275条明确规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”据此,物业公司能否向业主主张停车费,具体要看停车位的所有权归属。

    本案中,鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,在既不能证明开发商与业主存在特别约定,又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下,物业公司仅凭小区总平面图注明为规划车位本身,并不能作出该地面停车位属于开发商的认定。由于物业公司不能证明开发商对北广场地面停车位享有专有权利,根据“谁主张谁举证”原则,应承担举证不能的不利后果,其主张基于开发商的授权收取停车费缺乏权利基础,不能成立。

    物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务,其收费权利仅限于合同中约定的相应物业管理费用,不能因管理行为取得收取小区停车费及车位租赁费的权利。

    (宁夏法治报记者 钟玉珍 北京德恒(银川)律师事务所律师 韩学丹)

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