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  • 逾期未支付按揭贷款 开发商可解除合同

    时间:2021年10月14日  来源:宁夏法治报

    现实中,消费者通过按揭贷款购买商品房,往往由开发商在银行设立保证金账户进行担保。如购房者中间断供,对逾期不能还贷的本息,银行会从开发商的保证金账户中直接扣除。那么,逾期还贷的数目达到总房价的多少比例时,开发商有权请求解除双方的商品房买卖合同?

    【案例回放】

    2011年4月18日,原告某房地产公司与被告汪某某签订一份《银川市商品房买卖合同》,约定其购买该公司开发的一套总价84万元的住房。被告于合同签订当日支付41%的首付款34万余元,余款50万元以银行按揭方式支付。在合同附件中,双方进行补充约定,如买受人(汪某某)无法按期归还银行按揭贷款,则“买卖合同及附件、本补充协议自行终止……”合同签订后,汪某某又与银行签订《个人一手住房贷款合同》,之后银行向汪某某发放按揭贷款50万元,贷款期限20年。2015年8月16日,房地产公司向被告交付了房屋。汪某某与银行就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。随后,房地产公司与银行签订合同,在银行设立了保证金账户,对购房者的按揭还贷进行担保,包括为汪某某的该笔贷款提供阶段性保证担保。

    后因被告汪某某逾期偿还贷款,银行从2016年至2019年间,分12笔从原告房地产公司的保证金账户扣划借款本息47.8万元。房地产公司提起诉讼,要求解除与汪某某的房屋买卖合同,并要求其按约定支付违约金。法院经审理,判决双方解除《银川市商品房买卖合同》;被告汪某某支付违约金4.2万余元,并与第三人银行协助办理案涉房屋的合同备案撤销及抵押权预告登记注销手续。 (案例来源:银川市金凤区人民法院法官常朔)

    【以案说法】

    当事人订立合同后,应按照约定、本着诚信原则全面履行自己的义务。由于本案发生在民法典生效之前,法院根据民法通则及合同法关于不能实现合同目的,当事人一方有权请求解除合同的规定,对本案作出了以上判决。

    对于本案的情形,2021年1月1日生效的民法典第563条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……三是当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的的”。由于购房人存在以上两种情况,售房人有权请求解除合同。

    不仅如此,民法典第634条有更明确的规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的,数额达到全部价款的五分之一,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。”按揭贷款购房行为,明显是一种通过分期付款获得标的物的行为。本案因银行从开发商的保证金账户中扣除了购房者逾期借款本息47.8万元,且这笔款明显超过案涉房屋总价款84万元的五分之一,故原告完全有权要求解除当初与被告签订的房屋买卖合同。

    因被告汪某某未出庭应诉,故其诉讼权利无法主张。其首付款及已偿还的贷款,可事后与被告协商归还或提起诉讼主张。

    (宁夏法治报记者 钟玉珍)

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