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  • 业主:缘何过不了物业这一关?

    小区业主擅自封闭露台引争议

    解读:封闭自家露台到底合不合法?

    时间:2020年05月08日  来源:宁夏法治报


    该小区一个未封闭的露台被业主当成储物间

    宁夏法治报记者 刘炳宇 文/图
       买房附带的露台即可扩大住房面积又可存放杂物,性价比极高,但擅自封闭露台却一不小心惹来了纠纷。

    自家露台到底能不能封闭,始终是部分小区业主与物管公司之间争论不休的热点问题。近日,银川市西夏区西萃芳庭小区的部分业主封闭露台遇阻,与物业公司发生了矛盾纠纷。封闭自家露台到底合不合法?封闭露台到底该放行还是限制?带着这些问题,记者进行了调查了解。

    封闭自家露台遇阻
        近日,有市民向银川市督办反映,银川市西夏区西萃芳庭小区为高楼层住宅,小孩在开放式露台玩耍极其危险,然而物业公司却不同意部分业主封闭露台的要求。此外,该小区北面露台存在严重的安全隐患,为了安全,部分住户不得不锁住厨房至露台的逃生门,存在极大的消防安全隐患。
        4月30日,记者在该小区看到,多栋住宅楼北面1楼到顶楼都附带露台,这些4平方米左右的露台大都堆满了杂物,被业主当成储物间使用。
        17号楼2单元301室住户单先生告诉记者,该小区1期只有17号楼带有露台,而二期多栋楼都有露台,露台给业主们带来了很大的便利,但其开放式的结构也引来了不少纠纷。单先生说,近两年来,他们一家饱受高空抛物和剩菜剩饭、污物的“侵袭”,露台上常常一片狼藉,他和老伴儿每次费时费力清洁,令人不堪其扰。为此,他们曾多次找到物业,希望能找出倾倒垃圾的“元凶”,但由于公共视频拍到的范围有限,这一问题始终没有得到解决。
        17号楼2单元401室的住户表示,前年,该住宅楼3单元2002室的露台曾经发生一起火情,消防部门进行了及时扑救才没有造成大的损失,业主们推断起火原因是由于装修工人在高层装修时往下扔烟头所引发。此外,西北地区风季长,时常有沙尘暴的侵袭,每当刮风时,未封闭的露台满是灰尘,露台上存放的杂物还常常随风飘落,成为一颗颗“定时炸弹”。在他看来,封不封露台是业主自己的事,为何一直过不了物业这一关?
       “开放式露台虽然美观,但对于高层住户家中的老人和孩子来说,却充满了危险隐患。“在采访中,多名业主表达了希望封闭露台的意愿。有业主表示,露台外侧的围栏是铁艺材质,不够结实。考虑到安全以及实际作用等问题,目前已有多名业主向物业公司提交承诺书,承诺自愿封闭露台,产生的后果自负,与物业无关。鉴于此,物业公司的态度已经有所松动,目前已有多户住户对露台进行了封闭。
        在采访中,也有个别住户对封闭露台表达了不同意见。“作为普通市民,对于消防灭火知识了解有限,所以很难想象,如果高层住宅着火,住户逃到窗边求救,消防人员如何快速到达进行施救?物业公司表示,露台的另一个作用是消防通道,如果把露台全部封闭,一旦发生火灾等突发情况,后果将不堪设想。”受访业主同时表达了这样的担忧。
        物业公司:露台承担消防救生作用
        封闭露台弊大于利

        当天下午,银川隆光物业服务有限公司西萃芳庭项目部负责人向记者出示了一份房屋装饰装修管理协议。记者注意到,在这份物业公司与业主签订的协议中,第五项第四条明确规定:本小区露台处为消防逃生通道,严禁封闭阳台、露台以及空调机座。
        该负责人表示,该小区有200多户住户家中带有露台,每个露台面积近4平方米,与厨房相连,全部位于住宅楼北侧。去年以来,有多户业主向物业公司提出了封闭自家露台的意愿。为此,该公司对小区所有住户进行了意见统计,其中赞成封闭露台的约占70%。为了达成意愿,目前已有50多户住户写了承诺书,表示自愿装修封闭露台,产生的后果与物业公司无关,还有30多户住户陆续将露台进行了封闭改造。
        该负责人表示,物业公司不同意业主私自封闭露台,一方面是出于对小区整体美观的考虑,另一方面是出于对小区物业保值的考虑。当然更重要的是,该小区露台在规划设计以及建设之初,就承担了消防救生功能,一旦被人为封闭,存在极大的安全隐患。“业主们有自己的思考,物业公司表示理解,但封闭露台弊大于利。希望业主们能够着眼于长远和大局,慎重考虑相关事宜。”该负责人表示。
        主管部门:人为改变露台用途
        须经相关部门规划验收

        当天下午,银川市西夏区综合执法局相关科室负责人表示,对于西萃芳庭小区露台使用情况,主管部门已经进行调查了解。与西萃芳庭相距不远的建发兴洲花园小区,业主与物业公司之间也存在着相同的矛盾。
       “根据我们调查了解到的情况,西萃芳庭小区的北面露台承担了消防通道和紧急逃生平台作用,其外侧围栏高1.5米左右,10岁以内的孩子应当是爬不上去的。户主只要将其锁住,就能够消除安全隐患。现在,多数业主希望将露台封闭,想要将其变成私密空间,事实上是非常危险的。一旦发生火灾、地震等灾难或其他紧急情况,封闭后的露台就失去了原本的救生功能,给业主的生命安全带来严重威胁。为此,作为主管部门,我们不同意在未经允许的情况下擅自改变露台、阳台规划设计及用途的做法。如果人为改变其用途,必须经过规划部门重新规划以及消防部门的验收。”该负责人说。
        律师说法:公共利益不容侵犯
        改变建筑用途须通过业委会决议

        银川辅德律师事务所曹慈义律师认为,业主与物业公司签订的装修协议中有明确约定,在此情况下,业主无权封闭露台。该露台原设计为不封闭,如果擅自封闭就等于改变原露台的规划和设计,会损害其他业主的合法权益。且封闭露台属于加建和改建建筑物,加建和改建建筑物属于建设活动,依法应办理相关许可,未经相关部门许可不能封闭露台。
        若业主私自封闭露台,物业公司没有强制执行权,不能强行拆除,但可以将相关情况告知行政管理部门,由主管部门作出决定后依法强制拆除或申请人民法院强制执行。若绝大多数业主都有封闭露台的愿望,须通过业主委员会决议,取得三分之二以上业主的同意,由业主委员会向规划部门提出重新规划的请求,并通过消防部门的许可后方能进行封闭。

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