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  • 交付定金需谨慎

    银川一市民买房面临10万元经济损失

    时间:2020年03月11日  来源:宁夏法治报

    买房时,需交纳购房定金。很多人认为购房定金只是预付款,并不知道应该交多少定金,交了之后能不能退?近日,银川一名购房者因为无法继续履行与房地产公司的购房约定,面临10万元的高额损失。消费者的钱能要回来吗?法律中关于购房定金又是如何定义的?对此,记者进行了调查。

    购房定金要不回 消费者网上维权

    2月23日,银川市民左先生通过新浪微博发帖,讲述自己10万元购房定金无法要回的经历。左先生称,去年12月初,他看中了一套银川世贸珺悦府小区的期房。在售楼部,导购员热情地介绍了房屋情况,称如果有意愿购房,可以先交一部分定金,随后再通过缴纳首付及贷款的方式购房。如果遇到问题,定金可以退还。于是,他向开发商交纳了10万元的购房定金。今年1月,左先生通过网贷筹够了首付款,但开发商告知其首付款的比例从25%提高到了30%。此后新冠肺炎疫情全面爆发,因为种种原因,左先生剩余的9万元首付款无法凑齐,办理购房贷款也因网贷原因未获银行批准,无奈之下,他只好打消了购房的念头。然而,开发商却以购房者单方违约为由提出要扣定金,为此,左先生希望主管部门能够出面协调,帮助其拿回10万元购房定金,避免损失。

    2月24日,记者联系到了左先生。左先生告诉记者,自己并非有意反悔,一方面疫情的持续对他和家人带来了不小的影响,一方面因为征信未通过,银行不能为其办理银行贷款,这些都是不能继续履行约定的重要原因,打消购房念头实属无奈之举。现在开发商扣着购房定金不退还,对于他来说难以接受。

    开发商:

    购房者单方违约 且行为失当

    2月24日,记者前往银川世贸新领域置业有限公司进行了解。受疫情影响,该公司并未全面复工。3月3日,该公司有关负责人就相关情况进行了回应。

    该负责人表示,客户左先生于去年12月6日与该公司签订了《商品房认购书》,认购该公司开发建设的珺悦府项目6号楼1单元202室房屋。认购书中,对于首付款支付时间、商品房买卖合同签订时间以及按比例交付定金作为合同担保等进行了明确说明,当时购房人左先生并无异议,并在认购书上签下自己的名字。

    该负责人称,认购书的签署系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护,双方也应当依约履行各自义务。根据认购书约定,购房人左先生应于去年12月11日前至该公司售楼处完成《商品房买卖合同》及相关文件的签署并支付首期房款,但事实上,对方仅在签约当天支付了定金10万元,于今年1月20日支付了首付款375101元,剩余首付款9万元一直未支付,该公司多次通过微信、电话要求对方履行付款义务,但其一直推诿拒付。对方单方不履行认购书的行为已构成违约,根据认购书约定,该公司有权解除合同,并将定金10万元作为违约赔偿不予退还。对此,该公司已向左先生发出解除合同的书面告知,并于2月20日将375101元首付款退还至其账户。此外,左先生签订认购书的时间是去年12月6日,履行付款义务的期限是去年12月11日前,但后来其未能足额履行付款义务。整个事件发生在疫情之前,并不受此次突发疫情影响。

    该公司相关负责人认为,左先生在微博发布的信息中存在不实不当言论,已经损害了银川世贸新领域置业有限公司的名誉,该公司会采取相应的法律手段追究其法律责任。

    主管部门:

    购房签订协议务必谨慎

    3月4日,记者在银川市市场监管局金凤区分局上海西路监管所了解到,对于左先生的网络投诉,该所已经受理并进行了调查处理。

    该所相关负责人告诉记者,今年2月底,该所工作人员收到左先生的投诉后,立即安排专人进行调查处理。受疫情影响,被投诉的银川世贸新领域置业有限公司一直没有正常复工,直到3月2日,该公司才向主管部门作出书面回复。在主管部门调解过程中,该公司法务部门以双方签订的《认购书》为依据,拒绝接受调解。按照相关规定,双方其中一方拒绝接受调解的,则调解终止。对此,他们已告知投诉人,建议其通过法律诉讼途径解决。

    该负责人表示,需要明确的是,房屋认购书也具有一定的法律效力,受到法律的保护,购房者应予以重视。在此提醒消费者,购房属于大额交易,购买时一定要保持谨慎态度。现在很多消费者在购房时不仔细查看认购书及购房合同中的条款和细则,将头口约定默认为合同约定,这些都容易让自己蒙受不必要的损失。

    律师说法:

    返还定金须满足一定条件

    北京天驰君泰银川律师事务所刘亚平律师认为,依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

    根据上述规定,双方争议焦点可以归纳为购房人未按照约定交付首付款,开发商能否单方解除合同并不予退还定金。从购房人交付定金10万元并缴纳首付款375101元,欠交9万元首付款这个情节来分析,购房人在履行交付首付款这项义务上,已经履行80.6%,未履行19.4%,未构成根本违约。虽然购房人存在延迟履行该项债务的违约行为,但尚未达到不能实现合同目的之严重程度,开发商发出的解除合同通知并不产生解除合同的效力,双方签订的合同仍合法有效。

    因此,如果购房者仍愿意继续履行购房手续,而开发商单方解除合同后,又将涉案商品房另行销售,开发商的行为构成违约,应依法向购房者双倍返还定金。相反,如果购房者在没有合理理由的情况下,单方终止继续履行购房手续,对开发商造成了实质损失的,开发商有权拒绝返还定金。

    据介绍,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

    一般情况下,购房定金是否退还取决于以下几点:如果在正式购房合同签订之前,买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金;如果已签订正式购房合同,则应将定金抵押房款或退回买方。在双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”;如果双方在上述过程中都不存在违约情况,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方,而不涉及赔偿问题;如果因卖方未取得房屋销售的合法证件或买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的,应按无效合同处理,卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其他损失。(本报记者 刘炳宇

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