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  • 银川尚有19亿物业储备金“沉睡不醒”

    专家:别让小区公共收益变糊涂账

    时间:2020年01月22日  来源:宁夏法治报

    《谁动了我的奶酪?小区公共收益使用调查》系列报道(3)

    1月6日、10日,针对银川市中瀛御景小区将小区公共收益发放给业主,引起行业内外强烈反响一事,本报曾进行了连续报道。采访中,不少业主认为应将公共受益与物业维修储备金严格进行区分。针对目前银川市物业维修储备金使用的现状,记者进行了调查了解。

    19亿物业储备金“沉睡不醒”

    1月17日,记者从银川市物业办了解到,物业维修储备金又叫住宅专项维修资金,是指售房单位在销售商品住房时,根据售房合同,依法向购房者一次性代为收取的储备资金,用于日后对该物业管理区域内共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新等,其所有权归全体业主。通常情况下,物业储备金用于小区住宅屋面修缮、楼顶漏水,以及电梯更换、安防监控、消防设施、车库维修维护等方面。

    近年来,银川市每年使用物业储备金大约在500万元左右。2019年,银川市怡林园、林荫香榭等50多个小区使用了物业储备金。截至当年年底,全市尚有19亿元物业储备金未使用。

    据了解,银川市2001年开始收取物业储备金,2010年起全面推行物业储备金使用制度。2012年8月开始,银川市的物业储备金缴纳标准上调,每平方米由10元上调至40元或50元,其中带电梯住宅每平方米50元,不带电梯住宅每平方米40元。

    业委会数量不增反降

    为什么物业储备金交的多用的少?银川市物业办相关负责人告诉记者,业主委员会由业主大会选举产生,如未进行授权,则无法开展相关工作。与此对应的是,动用物业储备金,必须征得同一小区2/3业主同意,业主委员会的缺位,导致广大业主无法参与小区管理,是造成目前申请物业储备金屡屡受阻的主要原因。

    据介绍,2005年,在银川市物业办登记备案的业委会仅有1个。随着社会经济的发展,业委会数量也逐年增多。到2006年,业委会数量达26个。2014年7月1日,银川市物业办将相关职能下放至三区。统计数据表明,截至当年7月1日,在银川市物业办备案的住宅小区约有1000个,其中成立业委会的287个。到2019年年底,登记备案的住宅小区为1400个,成立业主大会的小区有400余个,但其中有业主委员会且能正常运转的却不足200个。

    为什么小区数量越来越多,而业主委员会数量却不增反降?

    兴庆区综合执法局物业管理科相关负责人告诉记者,很多小区业委会长期未开展工作,成立3到5年届满到期后,仍未组织换届选举,导致本该发挥积极作用的业委会,实际上处于解散状态。究其原因,很多业主包括业委会委员对物业管理条例相关规定缺乏了解。此外,社区网格员也未能及时宣传。

    “业委会委员身在其位却未负其责,是造成业委会数量降低的另一原因。”该负责人表示,早期成立的业委会,部分没有严格按要求进行选举,主管部门把关不严,导致问题频发。尽管现在有关部门能够严格把关,提高了业委会成立的门槛,但年轻业主越来越多,没有时间、精力参与小区管理。部分有意愿成为业委会委员、参与小区管理的业主,却可能存在目的不纯、私心重的问题。还有的热心群众愿意为小区管理出力,自身条件却不符合要求。这些都是导致业委会数量减少,以及令业主不满业委会工作的重要原因。

    将公共收益用于小区维护更明智

    “很多业主在认识上存在误区,认为成立业委会困难重重,事实上,只要严格按照程序规定执行,外部原因并不能成为成立业委会的阻碍。”兴庆区综合执法局物业管理科相关负责人表示,以前成立业委会大多需要通过开发企业或物业公司牵头。而去年11月1日新修订并实施的《银川市物业管理条例》明确规定,有意愿成立业主委员会的小区,只要有20%以上的业主公开联名向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立书面申请即可。

    该负责人还表示,目前留存的19亿元物业储备金不算太多,毕竟小区的发展也需要“未雨绸缪”。对于新小区来说,前3年房屋在质保期内,物业维护通常也较为到位,5年后才可能使用到物业储备金,但住宅小区一过15年,维修频率就会大大提高,仅凭一次性缴纳的物业储备金“养老”是远远不够的。以中瀛御景小区为例,该小区共有60部电梯,电梯使用年限到期后,更换一部电梯的费用约10万元,整体算下来就需要600万元。因此,将小区公共收益主要用于小区维护保养的合理补充,是更为明智的做法。

    专家:业主应积极作为自治共治

    宁夏大学法学教授、法学硕士生导师朱爱农认为,从全国来看,物业维修金的使用率都很低,而动辄数亿数百亿的物业维修金躺在账上睡大觉,无疑是广大业主的损失,亦包括货币贬值的风险。加之近年来人工、材料费用的不断上涨,物业维修金的单位面积储备应对能力已经越来越低了。

    根据《物权法》规定,小区业主大会及其业主委员会是群众自治管理小区的组织,应该是有小区就有业主委员会,但现实是银川市大部分小区都没有这一组织,已经成立的业主委员会也很难有效开展工作。原因有二:一是成立审批程序繁杂,《物权法》原本规定是备案,结果在现实中成了“审批”制。二是对业主委员会成员本身没有激励机制,付出与回报不成比例。尤其与物业公司人员相比责权不对等。对于物业维修储备金使用渠道不畅的现状,作为主管部门,应该简化程序,确保应修得修、应修尽修。

    依据目前的法律法规,地方政府对于成立主业委员会应当承担一定责任。《物业管理条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

    一个值得称道的案例是,2014年5月,灵武市检察院针对群众反映强烈、由于相关行政执法部门未能严格按照法律规定履行监管职责,致物业管理水平不高、物业管理混乱的问题,分别对灵武市水木灵州一期、西湖名邸一期、欧景豪庭3个小区进行调查,并整理、归纳出这些住宅小区物业管理中出现的共性问题,完成了《关于灵武市住宅小区物业管理情况的调查报告》,向相关单位发出检察建议书。在灵武市检察院的干预下,灵武市业主委员会成立工作大大加快,提高了物业管理水平,小区居民满意度逐步上升。

    朱爱农建议,应当探索业主自主管理小区特别是小区公共收益的办法与途径,充分发挥业主大会的内部监督机制,以典型案例示法、宣法,让小区自治深入人心,避免小区公共收益成为糊涂账,坚持社会治理现代化途径,探索出一条符合现状的物业小区管理之路。(本报记者 刘炳宇/文 段涛/手绘)

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