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  • 小区公共收益归业主有多难

    专家建议:业主应争取知情权避免“暗箱操作”

    时间:2020年01月10日  来源:宁夏法治报

    《谁动了我的奶酪小区公共收益使用调查》系列报道(2)

    1月6日,本报记者以《小区公共收益回归业主有多难银川一小区发放“真金白银”引争议》为题,报道了银川市中瀛御景小区将小区公共收益发放给业主,引起行业内外强烈反响一事。记者在采访中发现,事实上,目前仍有很大一部分业主不了解小区公共收益以及自身应享有的合法权益。如何才能有效监管小区公共收益,使更多小区业主都能够从公共收益中真正受益。对此,多名银川市法学专家、律师给出了真知灼见。

    业主自主维权?难度不小

    记者在采访中发现,尽管小区公共收益是属于全体业主的,业主拥有知情权,可事实上,多数业主并不知道自己是这笔钱的“主人”,也不知自己拥有哪些权利和义务。

    1月8日下午,记者在银川市景墨家园C区看到,该小区出入口处的挡车杆下方有一处显眼的汽车广告,此外,在小区多个地方都能看到广告牌以及各类广告信息。

    当晚,记者在银川阅海万家小区A区看到,该小区每栋楼有2部电梯,每部电梯内都设有电子屏,不时滚动播放着各类广告。“你知道这些电梯广告的收入归业主所有吗?这些收益是否对业主公示过?”记者以同样的问题随机采访了该小区10名业主,有7名业主均表示第一次听说电梯广告费是属于业主的,且自己没有看到过相关公示。另外3名业主表示,虽然知道小区公共收益属于全体业主,但没有时间和精力关注小区公共收益的账目情况。得知中瀛御景小区向业主返还公共收益一事后,他们希望小区物业服务部门能够赋予业主更多知情权,让广大业主从中受益。

    返还公共收益,是尊重产权关系的表现

    宁夏法学会学术委员会委员、宁夏法学会诉讼法学研究会副会长、执业律师邹俭伟认为:银川市中瀛御景小区向业主返还公共收益,其背后反映了人们观念的进步。依照《物权法》设立的制度原则,物业小区公共权属部分的权益归全体业主所有。中瀛御景小区到业主委员会向小区业主返还公共收益,是尊重产权关系应有之义。

    小区业主和业主委员会之间的权利义务关系中还深层次地反映出一个公权力和私权力的关系。业主委员会代表小区公权,业主委员会权利来自于全体业主的委托,物业服务公司基于业主委员会或全体业主的托付。在公权力和私权力的关系中,公权力是为保障私权力和满足私权力而设立。社会弘扬的法治精神,其实质是一个要求公权归位、私权扩张的过程,并最终达到公权与私权的平衡。中瀛御景小区这一举措,是社会法治意识觉悟提高、私权觉醒、权力归位的表现。

    无论物业主管部门还是业主委员会,认为公共收益今后不应该向业主返还,应当用于公共维修使用的观点值得商榷。这是因为,每位业主在购房时都交纳了维修基金,小区公共物物权重大收益财产权的处置也应该由业主大会决定。

    业主应争取知情权避免“暗箱操作”

    宁夏大学法学教授、法学硕士生导师朱爱农认为,各级物业主管部门理应依法行政。按照《物权法》规定,小区的收益归全体业主,它是私有财产,不是公有财产。政府并不具有管理职责,否则将违反《行政许可法》。

    小区公共收益如何使用,是小区业主的私事。物业服务公司可以对这笔钱的使用提出建议,但也仅限于建议而已。正如业主委员会无权亦无必要规划物业公司的收益如何处置一样,物业公司本质上对这项财产亦无使用权利。

    至于小区公共收益应该用于小区“养老”或建设方面,这种想法过于单一和僵化。目前,我国小区业主看似稳定,实则流动,没有一成不变的小区业主。相当比例的流动意味着如果物业部门截留了这笔钱,“今天”的业主就会损失,而对新来的业主来说则是一笔“外财”。小区将来的维修需求,理应留给将来的业主去解决去面对。这是财产所有者的规则,谁所有谁负责。更何况物业公司对小区而言是外聘的服务者,不宜长期管理持有这笔财产,否则会增加小区业主的风险。

    至于许多物业服务公司入不敷出,直接把公共收益补充为“物业收入”这一做法,我认为是错误的,它混淆了两笔钱的性质,违反了收支两条线的财务基本规则,也就为一些公司暗箱操作、侵吞业主公共收益埋下了隐患。至于物业公司入不敷出,那是物业服务合同谈判的问题,物业服务是一种市场行为,互利才能成交,否则物业公司与小区主业都有选择权。

    保障自身权益成立业委会是关键

    银川辅德律师事务所曹慈义律师表示,《物业管理条例》第十条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。据此,银川市难以成立业主委员会的小区,可以依照该条例找乡镇政府或者街道办事处,及区县城乡房地产行政主管部门成立业主大会,选举产生业主委员会。

    物业公司如未经业主或业委会同意使用公共区域用于经营,业主应当保存证据,并召开业主大会确定收益的使用;已经由业主大会决定的,可以要求物业公司按业主大会的决定使用收益或要求将收益交付业主委员会。

    找第三方机构做小区“职业秘书”

    采访中,一名不愿具名的物业管理专家提出:小区公共收益的管理,还可以尝试聘用第三方机构进行监管。

    他解释,第三方机构经辖区政府备案后,与小区业委会签订“职业秘书”服务合同,所聘用的费用由小区公共收益支出。第三方机构代管印章、账目,开展物业公司服务质量监理、业主满意度调查等,还可以在召开业主大会的环节介入并提供服务,同时,能够协助业主大会在制定物业服务标准、选聘物业服务公司等事项上提供专业化平台。

    第三方机构管理小区公共收益,负责按规定定期公示并接受审计。这样一来,小区公共收益的账目、审计和公示都由第三方机构执行,从业委会的工作中剥离出来,能有效避免业委会暗箱操作、以公谋私的情况发生。

    对此,法学教授朱爱农认为,其实居委会就可以作为恰当的第三方监督人起到应有的监督作用,但应当遵循的原则是:只监督不管理。(本报记者 刘炳宇 文/图)

    ◎相关链接:

    物业和业主争执的那些事

    近年来,业主和物业关于“公共区域”的争执一点也不少。

    2017年9月4日

    《浔阳晚报》报道,江西九江市九江豪庭小区的小区物业用房被开发企业出售给个人,2013年开发企业又已注销,小区业主遭遇维权困局。

    对此,浔阳区人民法院对此案进行了公开开庭审理。法院当庭作出判决:承租物业用房一方需将物业用房——小区内1号楼的210室和310室返回给小区全体业主。

    2015年6月18日

    《深圳晚报》报道,深圳福田香格丽苑小区成立业委会后,将开发商起诉至法院,要求退还占用的设备转换层,并赔偿业主损失。后者则辩称,售房合同已明文约定设备转换层使用权归其所有。

    福田法院2014年一审认定,设备转换层属业主共有,开发商占用牟利构成侵权。近日,深圳市中级人民法院在终审判决中再度明确,小区共有部分不能通过约定方式归开发商所有。

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