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  • 婚后共同还贷,增值部分如何计算?

    时间:2019年04月04日  来源:宁夏法治报

    【案情简介】

    大圣于2012年3月购买了一套房屋,当时的购买价是43万元,大圣首付了23万元,用住房公积金贷款20万元,并支付契税和其他费用等共计1.5万元。

    2013年9月,大圣与紫霞结婚,当时房屋价值已经上涨到约50万元。婚后,二人共同还贷20万元将贷款清偿完毕,其中本金15万元,利息5万元。2016年7月,紫霞向人民法院提起离婚诉讼,主张房屋补偿款15万元。此时,房屋价值已上升至70万元。

    大圣对解除婚姻关系没有异议,但对紫霞所主张的房屋补偿款的金额有异议。大圣认为,紫霞和他在婚后只共同清偿了贷款20万元,如果平均分割的话应该是10万元。紫霞却认为,她主张的房屋补偿款是按房产现价70万元减去大圣购房时的价格43万元作为基数的,要求补偿15万元合情合理。

    【法院裁判】

    根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则:

    第一步先计算出诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以诉争房产成本(包括:结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=70÷(50+5+1.5)×100%=124%。

    第二步计算非产权登记一方所得补偿款,以共同还贷部分乘以诉争房产的升值率,该数额的一半即为应补偿的数额,即:20×124%÷2=12.4万元。

    因此,法院判决房屋归大圣所有,大圣向紫霞支付12.4万元房屋补偿款。

    【律师分析】

    对于婚内共同还贷增值部分的计算,最高人民法院民一庭出具相关意见。根据该庭室的意见,我们得出这样一个公式:

    夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率

    不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本(包括:结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用)

    其他费用:比如契税、印花税、营业税、评估费等。

    上述公式能很轻松地计算出房屋的增值部分,从而切实有效地解决夫妻共同财产的分割问题,最终达到定纷止争的目的。

    不过,律师在此要特别提醒大家,一定要区分两种情况:

    1.结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用。

    2.结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用。

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